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                                                                  国际网投领导者:对话福晟集团吴洋:解读中国式商业运营逻辑-魂斗罗游戏下载

                                                                  最新资讯 2019年11月18日 20:22

                                                                  对话福晟集团吴洋:解读中国式商业运营逻辑-魂斗罗游戏下载

                                                                  对话福晟集团吴洋:解读中国式商业运营逻辑-魂斗罗游戏下载

                                                                  【芭莎慈善夜大合照】

                                                                  福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋(受访者供图)

                                                                  国际网投领导者

                                                                  《中国经营报》:在您的心目中♂∟♀,未来商业地产的发展蓝图应该是什么样的〇?对于未来商业地产的发展您又会做出哪些筹备工作□?

                                                                  国际网投领导者

                                                                  《中国经营报》记者会后对话吴洋?,挖掘他背后的中国式商业地产的运营逻辑∟。谈中外格局《中国经营报》:从商业地产的微观角度▽⊿☆,您觉得中国和国外的商业地产格局有哪些异同⌒∴♂?吴洋:中国整体商业格局实际上是发展不均衡的▽⌒,我看到过欧美日本的商业格局⊙,其中发现一个普遍的特点∴▽,商业最终跟踪的是消费者▽。

                                                                  我说的阵痛是品牌的更迭◇,消费趋势变化太快∵π▽,消费者永远没有忠诚度♀□〇,他们在不断接收新的东西∴。根据最初的预期┊◇♂,一个商业里20%的驰名品牌可以实现5~10年的长期签约☆□?,结果70%的品牌基本两三年就要换掉♀,这是最大的痛苦♂♀。需要运营者不断发现变化、推陈出新⊙◇∴,根据顾客的到访率不断调整运营∵。

                                                                  《中国经营报》:今年粤港澳大湾区规划、深圳先行示范区规划先后出台◇﹡,从商业运营角度♂﹡,商业地产该如何迎合政策做出调整⊙?┊?

                                                                  国际网投领导者

                                                                  我们对每一个进驻的店都要变成消费者去看▽,这个店为什么不好↑⌒,不好的原因是什么□,要怎么调整?♀。经营者也要充当消费者的角色♂∴,这就是商业运营♀π∟。

                                                                  本报记者 陈靖斌 广州报道“房地产走到今天∴⌒☆,应该重视商业运营管理∟△▽,很多开发商注重的是前端开发建设↑▽,看的是短期的现金流☆,没有看到长期持有的利好▽,而忽略了后期的运营管理∟〇?,其次就是我们融资的钱太‘贵’了↑∟。”作为在商业领域深耕二十载的“老兵”♀♂♀,福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋向《中国经营报》记者指出目前商业地产的发展机遇与挑战♀∵◇。

                                                                  吴洋:到福晟集团来更多是从事商办物业∴?﹡,福晟的甲级写字楼已经有5座了⌒,紧接着还会有新的写字楼诞生⊙,这是福晟在商业地产上的优势〇。我重新梳理了福晟商业写字楼的定位⊙,根据区域调整甲级写字楼功能△△∟,使其符合产业结构﹡↑↑,根据租户的组成调整写字楼功能﹡,使其更符合商务生态区∴∴♂。

                                                                  谈商业蓝图《中国经营报》:中国格局普遍存在商品种类太少、同质化现象等情况┊♂△,您觉得该如何打破这种格局△∴?吴洋:从简单的投资逻辑来讲很难♂♂﹡,因为现在商业地产都是以重资产来开发?,是简单的开发商思维逻辑⌒⊿,而不是商业运营逻辑﹡,这也是我们与国外做商业地产的本质区别⊿﹡〇。因为在国外做商业地产不是开发行为┊⊙□,而是商业运营行为π▽,商业运营是前置的⊿。

                                                                  这是我来福晟前就研发的一个商业地产模式◇♂,叫智慧生命体↑。写字楼好比一个生态链┊?,这里面由一个主要业态来满足功能区的业态⊙,而不是一个大杂烩⌒。

                                                                  商业产品越来越繁多的同时↑♀,它所涵盖的空间就越来越小⊿♂,就是这个夹层里面↑⌒,就在区块里面的IP组成的业态↑,这样的商业才是生命力最强的♀π。比如大悦城□,就是迎合年轻人做了几条特色的内部街∵♂,就把它做起来了◇∟△。但是我们更多的商业尤其是二三线城市商业﹡▽,处于5年或10年前那种类百货型的业态☆〇?,肯定是没有生命力的〇△。

                                                                  国际网投领导者

                                                                  从行业角度♂△∵,房地产走到今天〇☆▽,应该开始重视商业运营管理☆♂。开发商更多注重的是开发建设☆〇,忽略了后端的运营管理〇⌒,看的是短期的现金流⌒⊿,没有看到长期持有带来的利好┊♂⊿。

                                                                  后来我们发现问题出在超市的商品结构上〇。在上海新区∵,30%为北方人、20%为欧美人士∟▽⊙,当地人并不多∴,而超市出售的大多是长三角的食品;虽然超市还有个进口食品区〇,但也都是韩国食品◇,而欧美人士大多吃披萨不吃泡菜π。

                                                                  吴洋:商业地产最大的难点在于消费者的变化太快◇⌒。我们团队最开始在上海运作大拇指广场时△☆□,运营阶段介入得非常深∵▽,这个项目请了国外的建筑师设计∟♂♂,还结合了当地的体验π▽↑,但我们的商业每过一两年也会经历阵痛∟♀♂。

                                                                  国际网投领导者

                                                                  我们当年运营商业地产中的一个超市△┊,最初预算每天营业额保底80万元∟,开业的第一个月♀◇,基本上可以达到80万元营业额◇﹡↑。但一个月后发现⊿〇,每天的营业额在70万、60万、50万元甚至持续下降⊙△,一个月中最低营业额降至25万元△。

                                                                  《中国经营报》:自您加入福晟集团后☆♀∵,在以前对商业地产的发展经验来看♂,您又运用了哪些经验在福晟集团的商业地产上┊,帮助福晟集团少走弯路的∟♂?

                                                                  那么♂♂∴,在吴洋看来↑▽♂,中国的商业地产发展形势到底如何↑﹡?对于商业地产的运营开发又有哪些独到的理解♀♀∴?如何把握风口、抓住痛点∵↑,“活化”商业地产的发展路径∵⊙?

                                                                  我们根据现状做了详细的报告▽,沟通超市管理者调整商品结构◇,超市核实之后发现确实如此▽,便调整了商品结构□,销售额就上去了⊙。最高一天营业额达到200万元△♂﹡,带来的客流也不一样了□π。

                                                                  《中国经营报》:结合国外的经验↑∟◇,您认为我们该如何发展自己的商业格局⊙?吴洋:我们只是刚刚进入了解消费者的阶段∴。原来的开业是全年龄段□,包罗万象的百货时代◇△◇,现在不是了∟,现在是区块链的时代⌒∵,很小的IP时代◇□,一个商业真正能做好∴,是满足特定年龄段的人而不是全时段〇,比如网红店都是针对年轻人♀,不是针对中老年阶层⊿♀∵。

                                                                  国际网投领导者

                                                                  其次看商品结构☆△,商品的结构体系缺乏♂⌒,很多商品结构没有从消费者角度出发◇,没有满足消费者的需求∴⊙。一个是空间体验的需求〇,国外很多商业消费者愿意去逛﹡▽,因为给消费者带来了能满足个人需求及消费趋势的空间环境☆。另一个是商品的体验感♂♂〇,琳琅满目的商品▽∟,能够满足消费者商品体验感的需求∟⊿♂。而我们现在这两个是缺乏的﹡〇,只是在一线城市个别地方有□,但大部分地方仍缺乏〇□。

                                                                  谈智慧运营《中国经营报》:以您具体操刀过的商业地产项目为例☆,在运营商业地产项目的过程中最大的难点在哪里〇∵?当时是如何突破难点的⊙?

                                                                  Officetree可以为企业提供一个资源共享、合作发展、品牌展示的平台⊿﹡,让企业在相互交流、资源共享过程中探索商务合作的更多可能;同时为楼宇内的白领人群提供个性化、定制化的增值服务——以社群活动为核心⊿□,涵盖健身、餐饮、生活配套、休闲娱乐等多种功能┊,把各种场景有效“装进”写字楼∴∵,满足现代商务人群对办公、生活、社交的多元需求∟,实现乐享办公、快乐生活的目标∴☆。

                                                                  纵览吴洋深耕商业领域20年﹡﹡♀,他对商业地产的发展拥有丰富而又独到的运营管理经验┊,曾任上海证大房产执行董事兼执行总裁、外滩金融中心(BFC)总裁∟↑△,先后参与开发建设了上海证大大拇指广场、五道口金融中心、喜马拉雅中心、外滩金融中心等多个商业地标项目♂?π。

                                                                  国际网投领导者

                                                                  从消费者的喜好角度你会发现∟△,中外的商业格局差距源于同质化的差异┊☆,而同质化的本质是商品种类太少⊿☆,中国现在的商品种类应该是日本的20%左右⊿〇〇,比如说中国只有20个品牌∵◇⌒,而日本就有100个品牌⊙⊿⊿,种类少势必造成同质化严重⊿。

                                                                  我们根据片区生态♂?〇,每一栋楼都有不同的功能定位⊙π,让这栋楼自身形成一个生态△?。比如这栋楼定位为金融大楼▽△,就以保险银行业为主;另一栋楼定位为商务楼↑♂⊙,便根据当地产业园区的特点﹡♀π,在写字楼集合产业园上下游的企业⊙,每一栋楼形成可以互相交流的平台⊿♂↑,按照这样的模式来运营↑△▽。

                                                                  吴洋:从粤港澳大湾区、深圳先行示范区释放的利好来看┊,由于政策红利带来人口导入♂↑,人口导入势必消费者增多?∵,消费者增多势必对整个城市的功能也就加强□⌒,功能加强商业也会随之增多⊿☆,对商业肯定是利好的△□。由于利好导致大量的人群进来◇,而商业地产要特别注意一点⊿,这些人群的涌入我认为更多的是属于有创新创业能力的年轻人△∵,要关注符合现代年轻人潮流的行业☆?◇,按照年轻人的消费偏好、消费趋势去布局商业〇┊□。

                                                                  国际网投领导者

                                                                  11月14日♂⊿,由中国经营报社主办的“产城融合☆┊⊿,赋能升级——2019中国城市运营与发展峰会”于广州举行┊▽┊,吴洋凭借其智慧创新独具特色的Officetree商业运营体系□♂☆,一举获得“新中国成立七十周年中经城市运营与发展功勋人物奖”?。

                                                                  吴洋:从我个人角度⊿⊿⊿,在退休之前还能做一个城市地标♂,亲自再去操盘一个城市综合体〇▽▽。比如三年前操刀的上海金融中心∟,我亲自将它从一张白纸最后变成现实↑┊,落地建成﹡。

                                                                  从根本上解决就是从金融产品上解决∟☆,从融资端真正解决这个问题♀☆,所以现在亟待完善商业地产的REITs、证券化┊∴,而后商业地产才能真正走上复兴之路∵。

                                                                  从政策角度↑⊙,我们的钱太贵⊙∟∴,如何让钱便宜些?,能够促进商业开发的发展?。很多存量物业需要商业运营去提升?♂☆,下一步应该更多注重商业运营管理体系◇,盘活现有的商业资产⊙□,我认为是下一个风口△?。

                                                                  中国的商业地产♂∟,开发是前置的⌒。我们更多的行为是不得已而做商业□∴∵,不是主动地做商业〇?∵,后期又不愿意投入更多的运营费用⊙∴⊿,也不愿意长期持有☆∴☆。但真正好的商业应该是长期持有∴△,统一长期经营⊿△⊿,收取长远租金的↑。

                                                                  国际网投领导者

                                                                  其次△♂◇,融资成本跟不上⊙。现在运营商业地产赚的租金与融资成本不匹配⌒◇♀,中国的融资成本基本在6%~8%┊,甚至更高∟□。若单纯靠租金回报⊿⊿♂,大多难以达到3.5%♀,好一点的运行5年、8年可能只到5%♂∴,再还银行利息▽〇,最后融资成本都不够〇□↑。

                                                                  比如福晟集团在福州的福晟·钱隆广场﹡□,因为所处城市副中心⊙∴,根据区位因素主要集合几家大型的资产类别公司┊⊙﹡,还有创新、研发类企业♂♀,比如中国移动创新部门、小米、海尔研发部门〇┊?,形成一个很有机的生态□﹡,我们叫作Officetree体系∵〇▽。从运营的角度去招租♂,而不是招完租再想运营△▽。目前☆﹡,由于“智慧运营”的落地?♀,福晟·钱隆广场已成为当地租金最高、入驻率也最高的一栋楼▽。

                                                                  在很多传统的写字楼出租过程中〇┊,只要给足租金无论什么企业都能进驻▽,这样是没有生命力的⊙。应该由主要企业组成主力业态▽△,再通过上下游企业相连接♂⊙,才能形成一个生命有机体﹡﹡?。

                                                                  结果必定是亏损⊙〇☆,但超市自身的预算可以承受一年的亏损∵∴,所以他们并不急于改变▽。而我们经营者着急♂⊿∴,我们以低租金招超市进驻☆⌒,目的是带客流进来∵,如果无法引流▽∟,其他业态也火不起来〇□。

                                                                  上一页: 青年汽车破产 创始人庞青年20余次被列失信名单 下一页: 2019政法系统微博月榜(10月1日-10月31日)
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